上海，放松外环外购房限制

近年来，随着上海经济的持续发展和人口的不断流入，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势，高昂的房价和严格的购房政策使得许多非本市户籍居民面临巨大的购房压力，为了缓解这一压力，上海市政府近期宣布了一系列优化房地产市场政策的措施，其中最为引人注目的是放松外环外购房限制，这一政策调整不仅显著降低了购房门槛，也为非本市户籍居民提供了新的住房选择，本文将详细探讨这一政策调整的背景、具体措施、潜在影响以及购房者的应对策略。

政策背景

上海作为中国的经济中心之一，其房地产市场一直备受关注，近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，上海的房价持续上涨，尤其是内环和中环地区的房价更是高得令人望而却步，对于非本市户籍居民而言，购房门槛极高，不仅需要连续缴纳多年的社会保险或个人所得税，还需要面对激烈的竞争和高昂的房价。

为了应对这一问题，上海市政府近年来逐步调整购房政策，旨在更好地满足居民的刚性住房需求和多样化改善性住房需求，2024年9月29日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发了《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，宣布自2024年10月1日起施行一系列优化措施，其中最为关键的就是放松外环外购房限制。

具体措施

根据通知内容，上海市放松外环外购房限制的具体措施主要包括以下几个方面：

1、调整住房限购政策

非本市户籍居民家庭和单身人士购房：购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上，这一调整显著降低了购房门槛，使得更多非本市户籍居民能够具备购房资格。

持《上海市居住证》的非本市户籍居民家庭购房：对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇，这一措施进一步放宽了购房条件，使得符合条件的非本市户籍居民家庭能够享受与沪籍居民同等的购房待遇。

自贸区临港新片区购房政策：在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡，这一措施旨在吸引和留住人才，促进临港新片区的发展。

2、优化住房信贷政策

降低存量房贷利率：落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出，这一措施有助于降低购房者的还款压力，提高购房的可持续性。

调整首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%，住房公积金二套房贷最低首付比例也相应调整，这一调整有助于降低购房者的首付压力，提高购房的可行性。

3、调整住房税收政策

调整增值税征免年限：将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，这一调整有助于减少住房交易成本，促进住房市场的流通。

取消普通住房标准和非普通住房标准：按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求，这一措施有助于简化购房流程，提高购房效率。

潜在影响

放松外环外购房限制的政策调整将对上海房地产市场产生深远的影响，以下是对潜在影响的详细分析：

1、激活外环外房地产市场

随着购房门槛的降低，更多非本市户籍居民将进入市场，尤其是外环外地区，外环外房源相对丰富，价格相对较低，适合首次购房者和刚需族，这一政策调整有望激活外环外房地产市场，促进住房的转手交易。

2、推动市场成交量上升

随着购房需求的增加，市场成交量有望上升，尤其是在政策调整后的一段时间内，购房者可能会积极入市，推动市场活跃度提升，这将为房地产开发商提供更多的销售机会，促进楼盘的推出和销售。

3、促进职住平衡

在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，有助于吸引和留住人才，促进职住平衡，随着新片区的发展，越来越多的就业机会将涌现出来，而购房政策的调整将使得在新片区工作的人群能够更容易地解决住房问题，从而更加稳定地工作和生活。

4、可能带来的潜在风险

尽管放松购房限制有助于