中国房贷利率新机制11月1日启动

2024年11月1日，中国房贷利率迎来了新的变革，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行这六大商业银行，在这一天正式启动了商业性个人住房贷款利率的新定价机制，这一变革不仅标志着中国人民银行此前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求的正式落地，也预示着中国房贷市场将迎来更加灵活和市场化的利率调整方式。

新机制的核心内容

新机制的核心在于存量房贷利率的动态调整，根据中国人民银行的公告，从11月1日起，对于以贷款市场报价利率（LPR）浮动利率定价的商业性个人住房贷款，如果其利率加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点，借款人可以与银行协商调整LPR加点值，这一调整机制旨在使房贷利率更加贴近市场变化，减少因利率调整滞后带来的新老房贷利差问题。

具体而言，借款人可以通过比较自己贷款的LPR加点值与全国新发放房贷利率平均加点值加30个基点来判断是否需要调整，如果全国新发放房贷利率平均加点值为-52个基点（考虑到对应季度5年期以上LPR平均值），那么借款人贷款的LPR加点值如果高于-22个基点（即-52个基点+30个基点），就可以申请调整至-22个基点。

重定价周期的灵活性

除了加点值的动态调整，新机制还取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制，这意味着，借款人可以与银行协商，重新约定重定价周期，使房贷利率能够及时反映定价基准的变化，大多数银行提供了三个选项：三个月、半年和一年，借款人可以根据自己的实际情况和需求，选择最适合的重定价周期。

值得注意的是，在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，借款人在选择重定价周期时需要审慎决策，综合考虑自身情况和未来可能的利率变化，在LPR下行周期内，较短的重定价周期可以让借款人更早地享受到降息红利；在利率上行周期内，较短的重定价周期也意味着借款人会更快地适用较高的利率，更早地承受加息负担。

批量调整与影响

在11月1日新机制启动之前，中国人民银行已经组织了一次存量房贷利率的批量调整，根据初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率的下调，预计能节省利息支出约1500亿元，惠及数千万户家庭，这一批量调整不仅减轻了购房者的负担，也促进了消费市场的发展。

新机制的启动进一步推动了存量房贷利率的市场化调整，随着新机制的逐步落地，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至接近中国人民银行公布的全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率（3.33%），这一变化不仅有助于稳定贷款申请预期，消除了购房者对利率过高的担忧，提高了贷款的积极性，也对商业银行的净息差产生了基本中性的影响。

中国人民银行近期下调了政策利率，降低了金融机构从中国人民银行获取资金的成本；存量房贷利率的下调收窄了新老房贷利差，减少了提前还贷现象，这些措施共同促进了金融市场的稳定和健康发展。

未来展望

未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率也将保持稳定，存量房贷利率将无需再进行大规模调整，如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行将综合考虑吸储和经营成本等因素，合理确定新发放房贷利率。

中国房贷利率新机制的启动是中国金融市场改革的重要一步，它不仅提高了房贷利率的市场化和灵活性，也促进了金融市场的稳定和健康发展，随着新机制的逐步落地和完善，中国房贷市场将迎来更加公平、透明和高效的利率调整机制。